一、湖北省荆门金象广场二期物业和中建三局的
三大违法行为
1. 金象广场二期物业收取外墙广告费用涉嫌构成侵占罪。在小区的公共部分上打广告，所获得的收入应归全体业主所有。商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，住宅业主和商业业主共同构成金象广场二期业主群体。
2. 空中花园商家侵占绿地违建噪音设备用房。
3. 中建三局在3栋四楼架空层违建近千平米办公室。
二、举报电话和举报诉求：
- 1.房产局电话：2633218（空中花园商家侵占绿地违建噪音设备用房，中建三局在3栋四楼架空层违建近千平米办公室，侵占外墙广告收入）《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
- 2.园林局电话：2301768（空中花园商家侵占绿地违建噪音设备用房）《湖北省城市绿化实施办法》和《荆门市中心城区违法建设处理暂行办法》第七条 园林部门负责依法查处违法建设占用绿地、损绿毁绿、破坏绿化设施等行为。
- 3.规划局电话：2377269（空中花园商家侵占绿地违建噪音设备用房，中建三局在3栋四楼架空层违建近千平米办公室）虽热已经认定了空调及附属设施、办公室、会议室为违法建设，但未依法下达限期拆除通知书，《城乡规划法》第六十条，规划局不予查处或者接到举报后不依法处理的对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。依据《城乡规划法》第五十三条和第六十六条规划局要责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规，责令限期拆除。
- 4.城管局电话：2305786（空中花园商家侵占绿地违建噪音设备用房，中建三局在3栋四楼架空层违建近千平米办公室，侵占外墙广告收入）
- 5.消防支队电话：2336219（中建三局在3栋四楼架空层违建近千平米办公室违法消防法）《中华人民共和国消防法》第五十八条违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的；第六十条单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的。
- 6.经侦支队电话：8882151（侵占外墙广告收入）
- 7.市委组织部电话：2372619【市委组织部印发《关于对“为官不为”行为实行问责的办法（试行）》（荆组通〔2015〕40号）】 第六条有下列情形之一的，实行问责：（五）拆违控违工作推进不力，管辖区域内存量违建未完成规定的任务，出现新增违建未及时查处，或纵容、庇护、参与违法建设的。
- 8.市纪委电话：2378368【荆门市控制和查处违法建设行为责任追究暂行办法》的通知（荆纪发[2011] 16号）】
三、官方回复证据及荆门日报曝光：
荆门市规划局的回复
尊敬的网友：
针对您发布的《请市规划局回复》网帖，经查阅金象广场二期规划资料，回复如下：
1.金象广场二期商业裙楼屋顶规划为空中花园。（商家附属设施占用空中花园改变了总平面图规划）
2.金象广场二期商业裙楼屋顶附属设施建设未取得规划许可。（且产生噪音）
荆门市城乡规划局
2015年10月12日
尊敬的网友：
根据你的投诉，我局工作人员查询金象广场二期规划资料，回复如下：
金象广场二期四层规划为空中花园，改建的附属设施、办公室、会议室未取得规划许可，属违法建设。
再次感谢你对城乡规划工作的监督与支持！
荆门市城乡规划局
2015年11月11日
荆门市公安局消防支队的回复
您好，您的来信转消防支队办理，反馈办理结果如下：
消防支队东宝大队对您投诉的地点进行实地核查发现:金象广场二期四层为架空层，物业公司称在与业主委员会协调后将其改建为办公室、会议室等，属违章建筑。消防监督人员当场下发《责令限期整改通知书》。
荆门市公安消防支队
2015年10月26日
荆门金象广场二期墙外盈利性广告违法
物业收取广告费涉嫌构成侵占罪
金象广场二期物业收取外墙广告费用涉嫌构成侵占罪。在小区的公共部分上打广告，所获得的收入应归全体业主所有
我国新刑法分则第五章按侵占目的的不同，共规定了三类12种具体的侵犯财产罪:
(一)以非法占有为目的的侵犯财产罪。包括抢劫罪、盗窃罪、诈骗罪、抢夺罪、聚众哄抢罪、侵占罪、职务侵占罪、敲诈勒索罪。
(二)以挪用为目的的犯罪，包括挪用资金罪、挪用特定款物罪。
(三)以破坏为目的的犯罪，包括故意毁坏财物罪、破坏生产经营罪。
犯本罪的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。
商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，住宅业主和商业业主共同构成金象广场二期业主群体，无任何法律明文规定将住宅业主和商业业主分成两个业主群体。
房地产管理局相关负责人告诉记者，根据《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。在小区的公共部分上打广告，所获得的收入应归全体业主所有，而且应先由业委会和租赁方签合同，因为业委会才是小区公共部分的所有权一方。如果是物管公司和租赁方签合同，应获得业主大会或业委会的认可或者授权。
该负责人还说，现在，很多广告商打广告找的不是业委会，而是物管公司。这种做法肯定不对，因为物管公司无权准许广告商打广告。公共部分的广告收入，经业主同意后，可当做小区的建筑物及其附属设施的维修资金来投入，如用于电梯、水箱等维修。
（一）物业管理公司是否有权将小区外墙出租经营广告？
根据《物权法》的规定，建筑物的外墙属于“共有部分”，该“共有部分”的共有权和管理权依法属于全体业主。因此，物业管理公司未经业主授权，是无权将小区外墙出租给广告公司进行广告经营的。
与物业管理公司擅自出租外墙这类明显侵犯业主权益的情形不同，不少物业管理公司往往都是经过了部分业主授权或者委托，才与广告公司签订租赁合同的，这是否意味着物业公司将小区外墙出租的行为是合法的呢？根据《物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，要将小区外墙出租，必须经过整栋楼内半数以上的业主同意，而且这些业主所占有的面积必须达到半数才行。也就是说，物业管理公司必须经过半数以上且占专有面积总和一半以上的业主授权，方才有权接受委托将外墙对外经营。
（二）业主是否有权在小区外墙张贴广告或出租给广告公司经营？
现实生活中，业主利用外墙做广告，往往分为两种情况，一种是自我经营和宣传的需要，另一种是出租给广告商经营牟利。
就业主自身经营需要，利用外墙做广告宣传的，是否属于侵犯其他业主权益的行为呢？根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》业主利用自己房屋对应的外墙面张贴广告的，不属于侵权行为。但前述条款的适用存在几个条件，首先是业主基于专有部分特定使用功能的合理需要，其次必须是无偿利用，再次必须是与其专有部分相对应的外墙面。
根据前述司法解释第四条的规定，我们可以看出，若业主非基于合理需要，而是基于经营牟利的需要，将哪怕是与其专有部分相对应的外墙面出租给广告商的，仍然属于侵权行为。因此，业主不得擅自将小区外墙对外经营，即使是自己专有部分对应的外墙，且不得以未影响到其他业主或未损害其他业主利益为由进行抗辩。
（三）业主将物业外墙出租经营需履行何种程序？
根据《建筑物区分所有权司法解释》第七条的规定，利用共有部分从事经营性活动，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，因此，将物业外墙出租给广告商进行广告经营的，属于利用共有部分从事经营性活动，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（四）物业外墙出租所得收益应如何分配和使用？
根据《物业管理条例》的规定，业主利用物业共用部位经营所得的收益，应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，若业主大会没有做出决定，或无法做出决定的，业主将外墙出租所得的收益不能私自进行分配，而是应当先用于补充专项维修基金。
（五）擅自经营外墙需承担的法律责任
（1）行政法律责任
根据《物业管理条例》第六十六条的规定，擅自利用物业共用部位进行经营的，由县级以上地方人民ZF房地产主管部门责令限期改正，给予警告，并按个人处1000元以上1万元以下罚款，单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。因此，擅自将建筑物外墙出租经营的，将受到主管机关的责令拆除、并须缴纳相应罚款。
（2）民事法律责任
根据《建筑物区分所有权司法解释》第十四条的规定，建设单位或其他行为人擅自将业主共有部分用于经营活动的，权利人可请求其承担排除妨害、恢复原状、赔偿损失等责任。权利人还可以请求行为人将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修基金或者业主共同决定的其他用途。
就物业企业擅自将业主共有部分进行经营的，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第11条规定，物业服务企业未经业主同意擅自经营共用部位、共用设施设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，或者有其他侵害业主共同权益的行为的，应当停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益。
（3）刑事法律
我国新刑法分则第五章按侵占目的的不同，共规定了三类12种具体的侵犯财产罪:
(一)以非法占有为目的的侵犯财产罪。包括抢劫罪、盗窃罪、诈骗罪、抢夺罪、聚众哄抢罪、侵占罪、职务侵占罪、敲诈勒索罪。
(二)以挪用为目的的犯罪，包括挪用资金罪、挪用特定款物罪。
(三)以破坏为目的的犯罪，包括故意毁坏财物罪、破坏生产经营罪。
犯本罪的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。
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